皓月传奇195(皓月传奇176)

转出14000元到房贷按揭账户后，李涛将手机扔在一边，深深地呼了口气。

30岁的李涛是北京一个理发店的普通职员，每月挣六千块左右，却要背负着一万多元的房贷。每次还贷，他的姐姐都要提前给他打一万元。

这套房，在40公里外的河北小镇燕郊。2016年12月从炒房客手里花300万元买来，117平方米的房子每个月租金只有2000多元，目前他打算以192万元出售——这个数字，刚好是所欠银行的尾款。他准备还完后，回河北承德老家居住。

90万元的首付，加上两年来的还款，一共110万元全跌没了，李涛内心像被人剜了块肉，鲜血不断。

来了几波人看房后，依旧没有成交。每次还贷，都有一种说不出的痛。

燕郊因春秋战国时期地处燕国城郊而得名，有“天子脚下，御驾行宫”之美誉。它是中国的著名小镇，夹在北京通州和顺义之间的一块“飞地”，因为距离天安门只有35公里而举足轻重。一份关于中国特大镇的人口榜单显示，在2007年前，燕郊只有10余万人。2015年，燕郊以75万人位列全国人口特大镇第一名。

燕郊随北京的发展而兴，也随着北京的风吹草动而摇摆不定。

作为北京的”睡城“，燕郊晚上有人居住，白天大街上，人烟稀少。

房子，是燕郊永远的关键词，也是燕郊人心中的痛。受地缘因素的影响，燕郊接纳了不少北漂外溢的刚需人群，成为他们首次置业起点。对于投资客来说，燕郊楼市似乎已成为一个赌局，有的赚得盆满钵满不再恋战，认输的人也不断咬牙抛售，也有一些场外的人虎视眈眈在官网。

过去10年间，燕郊房价从每平方米4000元增长涨到2017年初的3万多元，现在又回到1.6万元左右，楼房也越建越密。几年的时间里，燕郊的房价犹如过山车，一部分在价格顶峰入场的投资客，栽倒在熟悉而又陌生的地方。

卖掉的话，亏掉几十甚至上百万元。不卖的话，每个月要交一笔不小的月供。如今，已经成为燕郊投资客的烫手山芋。

更多的人，是不服输，虽然租金和月供的缺口非常大，但他们还继续坚持扛着，在这些人看来，跌下去的，还会涨回来。

看涨的人，他们有两个期待：一是北京正在规划的22号地铁通过燕郊，二是限购政策解除。还有一部分人，做着更斑斓的梦，他们梦想着1958年的历史重演“燕郊划北京”——这一年，隶属于河北的通州被划给了北京。期待通过在燕郊购房得到户口、有朝一日能成为北京人。

京津冀一体化中提出“统一规划、统一管理”后，他们觉得这个梦越来越接近真实。甚至网上有人说，河北省会迁到通州，让人哭笑不得。

这个白日梦中，通吃的赢家就是当地地产商。

燕郊楼市的凄凉，很多人把它归结于严格的限购，其实这仅仅是原因之一。同样是环京的涿州，政策相对宽松两年来价格也直线下降，燕郊楼市的大起大落是因为泡沫的破灭。不排除接下来或许会焕发生机，但需要漫长的等待。

房价腰斩，首付跌没了

2015年秋，通州成为北京城市副中心，一河之隔的燕郊房价从每平方8千元左右上涨的1.5万元。第二年，北京楼市的大幅升温，带动了燕郊房价急速上涨。

2016年12月底，汪霞和全国各地的无数投资客一样，按捺不住内心的躁动，专程从辽宁葫芦岛坐高铁赶赴北京，再直奔燕郊。

之前，北京一位朋友已经在燕郊买了两套，她对燕郊的各种利好已有“备课”，汪霞找了几家中介，到处都是看房的人，“时间就是金钱，犹豫也有成本”，跑了几趟，汪霞亲眼见一些房子坐地三万、五万地涨价，甚至有看房者主动涨价抢房。

汪霞来到位置比较偏僻的嘉都小区，这里环境不错，由于交房没多久，业主没有房本，难以过户，但是她不敢多想，匆匆以2.3万元/平的价格签下一套92平方米的房子。

为此，她卖了一套辽宁葫芦岛的房，筹了81万元的首付。

“朋友订了，我就跟着订了，都没怎么看，特别轻率，现在想起来都是泪啊”，回想起当初买房的情景，汪霞忍不住感叹：“我本来不懂，以为朋友懂，结果她只是有钱任性”。

汪霞的这位朋友，早年从事销售工作，收入好的时候一年一两百万元。

2017年初的几个月，嘉都房子一平方涨了几千块，汪霞暗暗高兴自己“成功的选择”。作为环京楼市的代表，其他楼盘甚至创下了每平方米房价破3万元奔4万元的辉煌“战绩”。

一家楼盘的在建项目，别出心裁的广告为了引起人们关注。

她完全没有意识到，“限购”的达摩克利斯之剑已经悬在头顶。2017年3月17日，北京认房又认贷的“3·17新政”出台；3月22日，廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购，外地户籍限购一套且提高首付比例；4月5日，三河市限购实施细则出台，进一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，本地户籍限购2套。

属于“北三县”之一三河市的燕郊因为燕郊产业空心化，就业人数有限，拥有购房资格的人非常有限，楼市成交量迅速萎缩，房价直线下滑。

2018年春天，房东拿下这套房的房产证后，不断催汪霞办理过户手续，但她没有购房资格，也无法办理按揭贷款。中介支招说，让汪霞出13万元的公关费打通政府工作人员，补交社保办理购房资格，但汪霞觉得不靠谱，所以对这一方案予以拒绝。

此时，汪霞所购买的嘉都，每平方最低已经降到1.4万元左右。在环京楼市大萧条的背景下，曾经房价涨势凶猛的“领头羊”，燕郊也成为这一轮楼市的领跌者。

房东也在北京上班，最初只花3000多元一平方米购买，每个月还贷才800多元，汪霞获得的情况是，“他说他爸做生意欠钱了，所以卖房”。

“其实，他收回房子，简单装修一下，租出去就可以抵月供，等过几年涨起来一卖，停合适的”，汪霞也站在卖家的角度考虑过，但是协商未果。

房东进一步提出要求，需要她再付70万元尾款，然后过完户在支付余下的59万多元。

汪霞不愿意给钱，对方扬言要把房子重新卖进行威逼。她四处打访才知道，很多同样因为购房资格卡住过户的人，因为属于非抗力因素，最后都通过起诉实现毁约。

汪霞已经请好律师，正准备起诉到法院解约。

嘉都不是燕郊房价直线下滑的个案。根据北京中原市场研究部的统计，截至10月底，燕郊的成交均价为1.65万元/平方米，10月，燕郊商品住宅成交145套，成交面积1.23万平方米，连续两个月下降，10月环比下降14%，同比下降19%。燕郊商品住宅成交金额为1.98亿元，环比下降22%，同比下降39%。

在天洋城小区，同样是一室一厅西北朝向的房子，2017年3月链家成交价曾达到3.1万元/平方米，最近一套成交价只有1.5万元/平方米，跌幅达到50%。

燕郊颇具代表性的悦榕湾、潮白人家、夏威夷南岸、理想城、上上城等楼盘密集的小区，房价降至每平方米1.3万元到2.2万元不等。这样的价格与2017年3月份最高峰时期的成交价几近腰斩。

《凤凰周刊》记者在一家中介后台看到，福成二期一套两居室的房子从2018年以来价格7次下调，从3月25日的200万元降到195万元，5月12日再下降到185万元，到了6月10日，从185万元下调到180万元，7月1日又降到176万元，到了10月10日，直接从176万元降到165万元，到了10月6日，又降到165万元，最后一次降价是11月29日，为152万元。

也就是说，9个月来，买家主动降价了48万元。

“现在找单价1.5万元左右的房子非常容易。找高于2万元的反而很困难。”当地一位中介说，“不可能再跌了”。

位于燕郊燕顺路上的上上城三期，已经从高峰时期的3.2万元/平方米降价到目前的1.5万元左右，一套74平方米的房子，在限购前一位买家花了200多万元买下，月供了一年，目前还欠银行尾款150多万元，前不久计划120万元卖掉，后来觉得不划算，涨价到150万元，但至今没有成交。

记者联系上这个买家，对方说“目前太便宜，卖了还不够还银行尾款，所以不卖了。”随后，直接挂断电话。

燕郊在售的为数不多的新盘，一家楼盘的公寓吸引了一些买家前来看房。

其实，就是号称对地产很“专业”的中介也被房子套牢。2017年初，燕顺路一位中介看燕郊涨势凶猛，以每平方米1.6万元买下星河皓月的一套地下室，如今市场价跌到了8000元/平方米，“如果不考虑还房贷，我都改行了”，这位中介说。

房价下跌后，前来抄底的人依旧被套。2017年冬天，北京链家的一位员工看燕郊房价从三万多元跌到两万多元，约了几个人筹款买了一套190多万元的房子，如今已经跌了30多万元，“当时天天打电话我们给他找房子，很急，没想到买了之后房价继续下跌”，中介汤玉说完，忍不住大笑，随后不断摇头。

当然，燕郊楼市里也有成功的套利者。河北保定的一位男子2015年以1万元的单价买入后，2016年底以接近3万元的价格出售，随后买了北京西郊门头沟区的房子，“我刚卖了燕郊的房子，燕郊就跌了，买了门头沟后，迅速上涨，运气特别好”。

另外一名投资客卖了燕郊附近香河的房子后，转战无锡，应聘到中介公司当员工，“卧底”19天后，买了一套房，如今无锡房价也不断上涨。

不断离去的中介员工

从北京国贸乘坐815路公交车，只要40分钟到底燕郊。

一下潮白河大桥，就能见到京榆大街一扇彩虹门，往东大约一公里，汇集了燕郊绝大多数的售楼处和房地产中介，这里是著名的“售楼一条街”。

把售楼部设在路口，意味着是让北漂们从心里上拉近和北京的距离。很多都是通过“售楼一条街”在这里买房安居置业，燕郊也从几万人的农业小镇，发展成为如今上百万人的“环京第一城”。

一年半来，整个燕郊的楼市就像最近的天气一样，陷入冰点。整条一条街上仍在营业的寥寥无几，即便在营业也是门可罗雀。

燕郊售楼一条街上，一些门市已经关闭转租。

2018年12月，气温在零下5度左右，60多岁的周敏穿着厚厚的羽绒服，头上一块方巾拉下来挡在脸上，可以遮住寒风的侵袭，她抱着一扎楼盘传单，紧盯着来往的路人，不时往路人手里塞。

如果有人接过单子，周敏就会只动员顾客到边上的售楼处里看看，这样就算完成了一个指标，“现在生意不好做，以前一天拉二三十个客，一个月可以挣四五千。现在几天拉不到一个人，一个月只能挣千把块。”她说。

正在营业的几家售楼处门口，几名穿着整洁的销售人员正在闲聊，半个小时时间内，没有一个看房客上前光顾。

不少售楼处大门紧锁，甚至贴上对外出租的广告，记者拨通其中一个房东电话，对方告知，“200平方米的房子，一个月5万元左右租金，目前楼市不好，开发商租不起了”。

从一家已经关门的售楼处门外望进去，里面还放着一个大厂的沙盘，地面很久没有人打扫，设计精美的椅子和桌子，能让人联想起当年店里招待购房者的盛况。

“这些售楼处从去年开始逐渐关闭的”，经常路过这里的出租车司机李刚说，“前不久发传单的人都不见了，最近又出现了几个”。

记者接过两张看房传单，一张是香河全款分期支付的住宅，明显就是开发商现在资金紧张违规出售的，另外一张介绍的是雄安新区公寓。街道公交站牌旁边的综合宣传栏里贴着雄安新区的广告，“五证齐全，首付十几万元起，均价7000-9000元，免费专车接送”。

在燕郊三天时间里，记者以购房人的名义走进多家中介门店，每家都是门可罗雀，和两年前的人头攒动大不一样，记者走访的6家中介的门店里，只遇见二个看房客。

在一家在线司法拍卖网站上，一套位于燕郊某小区的司法拍卖房源正在接受竞买报名，房源起拍价为每平方米12700多元，这比该小区近期18000元成交均价低了1/3。然而，司法拍卖的公告发布一个多月以来，仅有一人报名。

今年，通过该网站进行司法拍卖的房源数量达到了30宗，比去年的20宗多了50%。但绝大部分也都因为无人报名而最终流拍。

位于燕郊北部的首尔甜城，因为临近规划中的北京地铁22号线，曾是很火热的小区，房价一度达到每平方米4万元。

目前该在一家大型中介机构上的挂牌的房源量近150多套，一半以上都是投资性房源，有的是没有任何装修的“毛坯房”，有的虽然简易装修，但没有居住过。

面对楼市的萧条，很多销售人员都已经离开燕郊市场。在上上城三季大门外，开发商在2016年楼市上行阶段，专门建了三家房子来做中介门市，如今该小区已由四个门店压缩成一个，工作人员也由原来60人左右变为20多人。“提成原来是五成，现在降为二到四成，有的被裁员走了，有的主动离开了”。

燕郊一个链家店里，招不到员工，只有孤零零的一个人

对京津冀市场垂涎已久的链家，2014年进入燕郊时，按照链家的设置，燕郊分公司级别为一级半，高于成都武汉南京等强二线城市，仅次于北上广深。

但是链家也出现大量的门店关门，一位内部员工告诉记者，目前连接员工也由原来的近千人压缩到现在的400余人。链家曾经在港中旅小区租下一个门店，但是由于市场不好，至今找不到店长，也很难找到员工，只能从附近的门店派人前往值班。该公司偌大的门面里，只坐着孤零零的的一位员工。

一位业内人士对《凤凰周刊》表示，燕郊中介从业人员最高时为15000人，现在只有5000多人，走了2/3。

夏威夷南岸兴越房产一楼的两个门面，一个关张，另一个改成了“中国兰州牛肉拉面”店。经营自家二手房的夏威夷二手房门店也未能幸免，将一半的门面转租开起了“德奈福健康洗衣”店。

“哥，你有购房资格么”，这是走到每家中介门店被问的第一句话。当得到肯定的答复后，中介工作人员又问，首付预算多少，全款还是贷款买。记者离开后，这些员工多次拨打电话邀请前往燕郊看房。

燕郊楼市的脸的陡然变故，令汤玉改变很多。汤玉是一家中介员工，以前性格也别暴躁，但是谈话间，汤玉始终小心翼翼。当记者准备给中介大门拍照时，她连连挥手，并说“别照，别照,优质房源多很，有资质的话建议抓紧下手”。

燕郊楼市行情不好后，同样做中介的丈夫，去了两千多公里外的云南。每天，汤玉只能在视频中让孩子叫爸爸。

畸形：开发商借钱给购房者首付

燕郊作为一个小镇，多年来“要划给北京”的谎言不断推动房价上涨，最高峰时期3.5万元/平方米的超高价，远超二线城市，甚至超过了部分一线城市的新房均价。

这显然不符合市场发展规律，也不利于房地产市场以及当地经济的健康发展，因为炒作现象较为严重，但没有产业等经济基础作为支撑，一系列新规定戳中了当地房地产的软肋，房价下跌的速度和幅度不断加大。

记者采访发现一个奇怪现象，燕郊与很城市不同，北京等地是房子是越小的户型，因为总价底，所以单价高，大户型单价低，总价高。但是燕郊的行情却与之相反——燕郊大户型单价比较贵，小户型的二居和一居比较便宜。

以燕郊南城的一家小区成交记录为例，该小区大户型三居成交均价在2.5万元/平方米，比小户型反而高出6000元/平方米。

这个小区附近的一位房屋中介告诉《凤凰周刊》，因为整个燕郊面对北京刚需市场，所以开发商建楼时大户型的三居比小户型的少，前述小区一共4000多套房，但是只有300多套三居室，仅仅占所有房源的10%，而且“最近一年多来，成交都是本地有购房资格的刚需换房是，所以推高了价格”。

两个月前，燕郊市场上出现70年产权不限购公寓，“与住宅没有区别，还可以落户，购房者全款交付，同时开始补交社保纳税证明。等到补交完毕后，房子也建成了，就可以过户”。

这种违规行为很快被政府叫停。因为如果开发商中间跑路，资金可能就打水漂，二是政策可能随时会变，等到资质够了，新政策抬高门槛比如要求5年社保，就算成功退款也等于把上百万元资金给开发商免利息用几年。

但是这样的楼盘在香河大厂依旧在销售。某知名大型楼盘已经从最高点的2.8万元/平方米，跌到1.2万元/平方米，开发商全款预售给没有资质的购房者的现象很普遍。

采访中，燕郊还有一种耐人询问的现象，就是开发商为了卖房，主动借钱给买家做首付。12月15日，记者来到潮白大街边上的首尔甜城售楼接待中心，近百平方米的面积站满了熙熙攘攘的人群，与有名的“燕郊楼市一条街”的凄凉，形成了鲜明的反差。

“首33-88平方米多变空间，低总价不限贷。首付分期2-3年没有利息。如果是在北京工作的年轻人，这可能就是你扎根北京的最后机会了。”带记者看房的销售人员声音嘶哑疲惫。她说，“这个盘确实非常抢手，你在大厅也看到了。今天正好又是周末，人更多。”

据销售人员介绍，现在开盘的房子，主要是三四十平的LOFT户型，层高3.9米，与动辄几百上千万元的房价相比，很多房子总价只需75万元左右。虽然总价相对较低，但单价近2.3万元，比70年产权的住宅还贵。

按理，75万元左右的房子，应该30多万元首付才够，为什么只需要七八万元就能买？

该销售人员介绍说，你预订之后，可以到楼上（公司财务室）打借条借走全额首付款，然后每半年换一次，每次7万元左右，三年内还清。销售人员强调，“但不是向我们公司借，是向个人，有人把钱打到你卡上后，再拿到公司财务刷走，因为主管部门知道了会查的很严”。

如此扭扭捏捏的交易，其实相当于借款给购房者将自己房子买走。

未来燕郊楼市走向何方？目前充满很多变数。进京检查站外，一幅房地产开发商的标语上写着：“房子回归居住，日子过成生活”。

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