都市2046sf(2046评价)

导语：

贵阳楼市的魔幻，属于那xie淋淋的两个字，jiangjia。

这种时候，到底是入手，还是再等等？

恒大+融创，打折接力赛

上周末，被各位售房小伙伴刷屏了:

融创J璟湾，原开盘价1.3万，9800起，返SF 5~6万。

（重点是低首付）

2018年的时候，隔壁兄弟万科翡翠滨江，卖到了1.4w，不过两个盘没有正面交锋。融创于2020年年末入市，这时候，万科已经接近售罄。

或许也确实是受市场影响，融创开盘价格已经比隔壁万科稍微低了2k左右。

今年上半年，融创特价房也有过10500的时候。

尽管太慈桥板块周边城市界面稍微有点颓败，但挡不住两河相汇的“风水”聚气，改造一下，嘿，还真有小桥流水人家的味道。

（项目实景拍摄）

上面说的是43层超高层产品，2梯4户，精装带地暖，中下楼层，10300左右。

当然还有更狠的，190平米的超大跃层，总价130万+，单价6500起（不过需要一次性付款），四舍五入约等于打对折。

同品牌，且位置非常不错的融创G宾道，也在上周亮出了9500元/㎡的惊喜价。

这可是逸天城旁边呀。

（4月底，在售楼部拍摄）

在今年4月底，我刚好在售楼部拍到了“价格全线上调”的广告，那时候的成交价大多1.2w上下。

这是融创。

比起上一波甩卖的恒大，文旅城、溪上桃源、御龙天峰、金阳新世界等，融创的这两个项目明显更靠近老城中心位置，没想到，一出场就拿出来王牌项目。

单价不过万，买G宾道还是J璟湾，我也是比较认可的，所以周末售楼部都爆了。（不确定现在还有没，反正号称上周末限时）

大胆猜猜，后期会不会还有融创城？

市场价格多有变化，甩卖般的感觉

上周末，还有一个项目爆出了惊喜价，中国T建国际城，桃花源组团，高层单价8300-8800（还有大平层1.1w，洋房1.4w左右）。

办公室的小伙伴听到这个价格都懵了——这不是以前要一万二的那个？

去年年中，中国T建国际城璟湾组团，卖到1.2万左右。（虽然都是毛坯房，但跟现在这个桃花源组团位置确实不一样了，产品略有不同）

来对照一下位置，国际城位于九璟湾往南1.5公里。

这就有意思了。

再来看看，南明区的原东站棚改项目，Q秀2046也差不多，正常价格1w左右，精装交付，但也会时不时搞特价房，实际成交价8800~9000。

这个版块其实离G宾道/逸天城位置也不算远（3公里左右），j介绍G宾道继续“不过万”的话，那么这花冠路一条线上的青秀系列，还有一阵子艰难路要走。

很明显，自打恒大3月促销打折以来，其他房开也坐不住了。

今年5月以来，特价太多。

三马片区，中L壹号院高层9字头；龙洞堡板块，多C贵州城6900-8200……

再来看下来自合富辉煌上周的周报，一直霸榜的恒大【消停】了。

(图来自合富研究院8月最后一周周报)

以上周贵阳九区商品住宅成交情况来看，成交均价居然只有8711元/㎡。

注：这个价格参考意义不是价格变动，而是上周成交的多为双龙这边的项目，价格普遍5k，拉低了整体成交均价。

排名榜首的，中N春风南岸7800元/㎡，这……

如果没记错，这是这大半年来该项目第一次冲到这么靠前，但成交均价仅有7800元/㎡也是令人讶异了。

（之前要8500元/㎡左右）

相比起云岩、南明区的价格波动，观山湖区稍微小一点。

但也不是没有，热门的远Y红X观山天铂，首开价就比想象中低一点。

6月去到售楼部的时候，当时反馈6.30开盘，但实际拖了两三个月（可能是原“红星”改“远洋+红星”导致的），靠地铁、自带商业，上周还签约了观山湖一中附属学校，产品还是高赠送的跃层，价格也仅1.25w左右。

(观山天铂跃层户型样板房，非90平米这个，这里只是做个分割线)

90平米户型，赠送后127㎡，实际成交总价105万起。折算赠送后的单价几乎是观山湖区的地板价了。

（普通楼层的价格也相当于周边同类产品的平层价格，这个跃层面积还真可以说是“赠送”的了）

金M观山湖洋房特价1.2w——可以理解为高层价格买洋房。（当然，该项目洋房断货许久，比起高层来说，还是项目的洋房更有关注度）

万K翡翠公园，去年年初不过万，随后市场回暖，一度膨胀到1.2w+，如今，也时不时搞一些小的xx团购活动，价格1.1w以内也买得到。

双核区都这样了，那更别提首付不过5万的清镇4字头楼盘，以及首付不过万的龙里4字头楼盘了。

全国市场遇冷，购房者可入手打折房吗？

贵阳楼市打折促销，已经不是新鲜事了。

恒大打完折，将市场客户消化一波；短期内，其他房开的业绩自然难完成。

另一方面与全国大环境有关。

2021年8月，全国房地产市场继续降温。

克而瑞数据显示“29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%，较2019年同期下降8%，降幅较7月有所扩大。”

同时，下半年以来百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期，7月、8月连续两月单月业绩同比下跌。

来看下房企的全国业绩：

（全国重点房企8月业绩与去年同期对比，数据：克而瑞权益金额统计）

全国范围内，同比去年业绩增长31%的中南都尚在促销，更何况同比去年还减少了39%的融创？

那么这种情况，可以入手了吗？

持续观望的小伙伴，没有一模一样的房源，未来无非两个结果：

1、等到价格到位，心仪的房子没了，只能退而求其次买备选；

2、等到后期，价格虽不一样，但可能碰上了更好更合适的楼盘。

那么，不管是J璟湾、国际城还是其他项目，我们思考一下，除了特价原因之外，是什么吸引了你选这个项目？

如果是觉得户型好/赠送大啥的，户型其实很容易在其他楼盘复制；

但如果你看中的是地段、位置、环境、配套这些，其实不好复制。

你选择的这个区域未来是否还有这么类似的新土地呢。

或许有，毕竟南明云岩都还有很多棚改项目，但同样临两河的有没有？靠地铁口的有没有？到市中心只要几分钟路程的有没有？观山湖区有没有？

（能接受那些地段吗，配套成型时间能等待吗？不一定，或许直接不接受）

ok，这里可以判断搞特价的这个楼盘，暂时有无自己的无可替代性。

如果有一定的不可替代性，那买这个楼盘。

说完大区域，来看看单独项目和房源。

这个项目后期还有待开发的用地or没推出来的房源吗？

大盘房源多，但小楼盘就不一定了，卖完就没有了。

土地价格多少？

比如，6千一平的土地楼面价，卖8-9千的单价，已经没什么利润可言了。（那它会不会质量缩水？配套难落地？）

该开发商今年任务紧张吗？有没有涨回去的可能？

实话说，大房开没有任务不紧张的。

故，特价可能不代表捡漏（别冲昏头），但确实比之前是划算多了。

Ok，如果房源也刚好符合“不可替代性”，那么买这套房源。

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写在这个话题的最后：

如果一个楼盘刚好比较适合我，且后期同地段没有类似土地/自身后期没有剩余房源让我挑选，我想我不会观望。

观望无非付出两种成本，时间成本是肯定的，金钱成本是待定的，看你要哪个？

今年都很难，我们都希望房价稳一点，让更多人买得起；

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